Thị trường BĐS: Sẽ tiếp tục cuộc đào thải mới?

Tin tức thị trường - 11/07/2016

- Thị trường bất động sản (BĐS) đang đứng trước nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Hàng loạt chính sách mới đã đi vào cuộc sống nhưng vẫn còn nhiều bất cập như nguồn cung sản phẩm nhà, đất ra thị trường tăng cao. Liệu thị trường sẽ tiếp tục cuộc đào thải mới? ĐTTC đã có cuộc trao đổi với ông LÊ HOÀNG CHÂU (ảnh), Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA).

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 06 thay thế Thông tư 36. Xung quanh nội dung thông tư sửa đổi có nhiều ý kiến trái chiều. Quan điểm của ông như thế nào?

Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Thông tư 06 là nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp (DN), hiệp hội cũng như chuyên gia đã phản biện, đóng góp ý kiến, NHNN đã cầu thị, lắng nghe. Cụ thể, đánh giá những nguy cơ của thị trường BĐS, NHNN đã đưa ra hệ số rủi ro lên 250%, lộ trình hạn chế tín dụng không rõ, muốn thực hiện ngay từ 1-1-2017. Sau đó tiếp thu góp ý của các chuyên gia, NHNN đã sửa quy định này.

Điểm tích cực trong Thông tư 06 là NHNN cho rằng các nhà phát triển dự án BĐS phải chuyển hướng trong việc tìm kiếm nguồn lực, không nên chỉ dựa vào nguồn vốn NH. Đó là huy động vốn từ khách hàng và tìm vốn từ nước ngoài, các nguồn vốn trong xã hội như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, phát hành cổ phiếu giao dịch qua sàn chứng khoán… Có thể nói Thông tư 06 đã làm thay đổi, tạo bước ngoặt trên thị trường BĐS. Chỉ những DN chuyên nghiệp, có thực lực mới đủ sức đứng trên thị trường. Trong thời gian tới chắc chắn thị trường sẽ tiếp tục đào thải những DN yếu kém.

 – Nhà đầu tư, khách hàng kỳ vọng khi các chính sách mới liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ thúc đẩy thị trường phát triển tốt hơn. Sau 1 năm 2 đạo luật này có hiệu lực, theo ông còn nút thắt nào vẫn tồn tại?

– Bên cạnh mặt tích cực, các luật này khi đi vào thực tiễn đã bộc lộ không ít khiếm khuyết, chưa đồng bộ, thậm chí còn xung đột giữa các bộ luật với nhau, gây ảnh hưởng đến hoạt động của DN. Thí dụ, trường hợp Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án, Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hết thời hạn được gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”. Quy định này là bất hợp lý, chưa thể hiện được tinh thần nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, chưa tôn trọng và bảo hộ tài sản hợp pháp của nhà đầu tư theo Khoản 3 Điều 51 Hiến pháp 2013: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”. Nội dung chế định này của Luật Đất đai cũng xung đột với Khoản 4 Điều 48 Luật Đầu tư 2014 quy định về chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư: “Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất”. Vì thế, quy định việc Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất sẽ gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư. Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên – Môi trường trình Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi Khoản (1.i) Điều 64 Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với Hiến pháp 2013 và Luật Đầu tư 2014, giúp bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Hay ách tắc trong việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện nhà ở. Theo đó, điều kiện được chỉ định chủ đầu tư, tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định việc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại, đã xung đột với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của luật này”. Do khái niệm “đất” và khái niệm “đất ở” có nội hàm khác nhau và trên thực tế, khi DN thực hiện giải phóng mặt bằng dự án nhà ở, phần lớn là đất nông nghiệp, hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Quốc hội để thay thế từ “đất ở” thành từ “đất” tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở như sau: “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”. Như vậy sẽ phù hợp với Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tháo gỡ được ách tắc hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.

HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng chấp thuận đề xuất của UBND TPHCM tại Văn bản 1422 ngày 1-4-2016 về lựa chọn chủ đầu tư: “Với đặc thù của TPHCM, hầu hết dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Do đó UBND TP kiến nghị xem xét chấp thuận phương án “có quyền sử dụng đất hợp pháp” đối với các trường hợp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án, đề xuất có hướng dẫn thực hiện cụ thể để giải quyết ách tắc hồ sơ chấp thuận chủ đầu tư hiện nay”. Hay những quy định về chuyển nhượng dự án, bảo lãnh của NH đối với dự án sẽ triển khai… cũng còn nhiều bất hợp lý cần phải sửa đổi. Tôi cho rằng những nút thắt nói trên cần sớm được tháo gỡ để môi trường đầu tư được thuận lợi hơn.

 – Sau vài năm phục hồi, các DN có xu hướng quay trở lại đầu tư nhiều dự án căn hộ cao cấp. Đây là phân khúc đã khiến nhiều DN bị sa lầy trong giai đoạn 2008-2012 và đến nay vẫn còn hệ lụy. Quan điểm của ông về vấn đề này?

– Chúng tôi rất quan ngại vấn đề này. Trong nhiều văn bản báo cáo về thị trường BĐS gửi hội viên cũng như cơ quan quản lý nhà nước, chúng tôi đã nhấn mạnh về sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS, khi rất nhiều dự án cao cấp ra đời trong thời gian gần đây. Trước đây dự án cao cấp chủ yếu tập trung ở khu Nam, sau đó là khu Đông, bây giờ thêm hướng Tây Bắc TP như quận Tân Bình, Phú Nhuận, Tân Phú cũng xuất hiện nhiều dự án căn hộ cao cấp. Điều lo ngại nữa là nhà đầu tư thứ cấp đang quay trở lại phân khúc cao cấp. Nếu nhà đầu tư thứ cấp đầu tư bằng tiền của mình hoặc phần lớn là tiền của mình, thị trường sẽ phát triển rất tốt. Tuy nhiên 70-80% nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ để bán lại và đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng hoặc vốn vay ngoài xã hội. Hiện đầu ra căn hộ cao cấp đang chững lại, đúng với cảnh báo trước đó của HoREA.

- Ông nhận định như thế nào về tình hình thị trường BĐS TPHCM thời gian tới?

– Hiện nay trong phân khúc bình dân vẫn thiếu sản phẩm, tính thanh khoản rất tốt và hiện không có tồn kho ở phân khúc này. Trong khi phân khúc cao cấp đáng lo nhất do cung đang vượt cầu. HoREA khuyến nghị DN đang tập trung đầu tư phân khúc này cần tái cấu trúc cơ cấu nguồn cung dựa vào nhu cầu thị trường, tránh tình trạng cung vượt cầu. Tôi được biết đến hết quý II-2016 một số DN đã phải điều chỉnh kế hoạch của mình so với đầu năm. Thí dụ, 1 DN khá mạnh, kế hoạch ban đầu trong năm 2016 dự kiến mua 8 dự án, nhưng đến nay họ điều chỉnh mua không quá 6 dự án cho phù hợp với nguồn lực thực tế của mình.

cat tuong duc hoa

Phân khúc nhà ở cao cấp đang gây lo ngại do cung vượt cầu. Ảnh: LONG THANH

 Các DN nên tập trung làm dự án nào xong dự án đó, tránh dự án, công trình và sản phẩm dở dang như 6 năm trước đây. Trong bối cảnh hiện nay DN phải tạo sự khác biệt sản phẩm của mình, nỗ lực tối đa tạo tiện ích càng nhiều càng tốt. Hiện nay có phân khúc thị trường các DN chưa quan tâm,  đó là nhà ở cho công nhân  lao động và 3 triệu dân nhập cư. Do hạn chế về chính sách, hiện nay Bộ Xây dựng đang làm dự thảo quy định về cá nhân hộ gia đình làm nhà trọ. Trước nay công ty nhà nước chỉ giải quyết được 13%, còn lại hộ gia đình, cá nhân làm nhà trọ.

Sự chững lại của thị trường trong thời gian gần đây do cơ quan công chứng từ chối công chứng tài sản thế chấp hình thành trong tương lai. Các bộ Tư pháp, Tài nguyên – Môi trường, Xây dựng và NHNN cần bàn bạc thống nhất giải quyết để tháo nút thắt này cho thị trường.

- Xin cảm ơn ông.

FacebookTwitterGoogle+